부동산PF 리스크 완화세 지속...업권별 격차와 제도 리스크 여전

[아시아에이=김수빈 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 불안 국면을 벗어나 점진적 안정을 찾아가고 있다.

26일 NICE신용평가가 공개한 '부동산PF 상황 점검 결과 및 평가' 보고서 및 금융당국 집계에 따르면 2024년 6월 말 기준 유의·부실우려 사업장은 20조8000억원으로 전체의 11.1% 수준이다.

지난 3월 말 21조9000억원, 11.5%와 비교하면 소폭이지만 감소세다. 단순 비율보다는 정리·재구조화가 실제로 작동하며 총량 자체가 줄고 있다는 점이 의미가 크다.

부실 털어내기 속도도 빨라졌다. 총 23조9000억원의 대상 여신 가운데 절반 이상인 12조7000억원이 처리됐다.

정리 방식이 8조7000억원, 재구조화가 4조원으로 나뉘는데 이는 단순 장부상 손실 확정이 아니라 시장 내 자금 구조를 다시 짜는 과정이 병행되고 있음을 보여준다. 이 같은 효과로 PF 고정이하여신비율과 연체율은 각각 6%포인트, 4.1%포인트 개선됐다.

업권별 차이는 더욱 두드러진다. 캐피탈사의 자기자본 대비 PF 익스포저는 95%에서 56%로, 저축은행은 141%에서 57%로 급감했다. 레버리지가 과도했던 업권일수록 위험 감축 속도도 가팔랐다.

증권사는 37%에서 35%로 완만히 줄었지만, 브릿지론 비중을 26%에서 19%로 낮추며 구조 자체를 보수적으로 전환했다. 대형사들은 자본여력과 조기대응 역량을 바탕으로 수치를 빠르게 안정시킨 반면, 중소형사의 구조조정은 더뎌 업권 내 격차가 뚜렷해졌다.

다만 겉으로 드러난 수치가 개선됐다고 해서 리스크가 해소된 것은 아니다.

지방 미분양이 장기화되며 사업성 취약 단지가 잔존 부실의 상당 부분을 차지하고 있고, 수도권 신규 인허가 부진도 장기적으로는 공급·수요 불균형을 키울 수 있다.

한 증권사 프로젝트금융 담당 임원은 “연체율이나 고정이하여신 지표가 개선된 것은 사실이지만, 아직 손대지 못한 사업장들은 대부분 사업성이 약한 곳”이라며 “정리 과정에서 추가 손실이 불가피할 수 있다”고 지적했다.

향후 제도적 변수가 PF 시장의 방향을 좌우할 전망이다. 금융당국은 자기자본비율 상향, 위험가중치 차등화, 업권별 한도 규제 등 제도 개선안을 예고했다. 이는 대형 금융사에는 관리 가능한 수준의 조정일 수 있지만, 자본여력이 부족한 캐피탈사와 저축은행에는 또 다른 부담으로 작용할 가능성이 높다.

업계 한 관계자는 “PF 익스포저를 공격적으로 줄여온 곳은 충격을 흡수할 수 있겠지만, 아직 비중이 높은 회사들은 제도 변화에 더 민감하게 반응할 수밖에 없다”며 “신용등급이나 조달비용에도 차별적으로 영향을 줄 것”이라고 내다봤다.