집값 안정 통해 실수요자의 영끌 고통 막을 현명한 정책
주담대 ·전세대출 상한 추가 축소로 정책 실효성 더 높여야
주담대 상한·전세대출 제한으로 투기 수요 차단
무주택자·생애최초 실수요자에 대출 여력 보존
사업자·법인 우회 대출까지 차단해야 정책 실효
최근 주택시장 과열의 중심에는 단연 대출이 있다. 2025년 1분기 가계대출은 4조 7천억 원 늘었고, 특히 주택담보대출은 9조 7천억 원이라는 압도적인 증가폭을 기록했다. 반면 기타대출은 4조 9천억 원 감소하며 대조적인 흐름을 보였다.
이어진 2분기에도 대출 증가세는 꺾이지 않았다. 한국은행이 발표한 4월 월간 통계에 따르면, 주택담보대출은 한 달 만에 4조 8천억 원 증가했고, 기타대출도 5천억 원 늘어났다. 2분기 전체 실적은 아직 집계 전이지만, 한국은행은 이미 2분기 들어서도 주택담보대출 증가세가 이어지고 있다고 분석했다.
이는 투기 수요와 실수요를 막론하고 시장에 ‘빚’이 과도하게 유입되었음을 의미하며, 실제로 수도권을 중심으로 집값이 단기간에 급등하는 현상이 반복됐다. 주택 구매자들이 ‘대출을 받아 집을 사고, 집값이 오르니 또 다른 이들이 대출을 받아 뒤따르는’ 악순환이 형성되면서 시장은 더 과열되고, 실수요자는 점점 시장에서 밀려나는 구조가 고착되었다.
이재명 정부는 이러한 구조적 문제를 차단하기 위해 6월 27일 고강도의 대출 규제 대책을 발표했다. 이른바 ‘6·27 대책’은 주택담보대출 상한을 6억 원으로 제한하고, 다주택자의 신규 주담대는 사실상 전면 금지했다. 또, 생애최초 주택구입자에게는 6개월 이내 전입 의무를 부과함으로써 갭투자 목적의 위장 수요를 차단했다. 전세대출 보증비율도 축소됐고, 주담대 만기는 30년으로 제한됐다. 이 일련의 조치들은 “무분별한 돈줄을 조이겠다”는 정책 방향을 명확히 보여주는 동시에, 실수요자 중심의 정상적인 시장으로의 복귀를 위한 기반을 마련한 셈이다.
이 같은 대출 규제는 투기 수요에 강한 제약을 가한다. 대출 상한제와 전입 요건은 갭투자나 다주택 매입 같은 레버리지 기반 투자를 어렵게 만들고, 전세대출 규제는 전세보증금을 통한 우회 매입 루트를 차단한다. 특히 다주택자에 대한 LTV 0% 조치는 ‘영끌’이 아닌 ‘현금 매입’만 가능한 구조를 만들어, 사실상 이들을 시장 바깥으로 밀어내는 효과를 낳는다.
반면 실수요자에게는 일부 대출 여지를 남겨두었다는 점이 특징적이다. 생애최초 구입자나 무주택 실수요자에 대해선 일정 조건 하에 LTV 70~80%까지 허용하고, 일정한 전입 의무를 충족하면 대출을 받을 수 있도록 했다. 이는 투기 수요를 차단하면서도 실수요자의 내 집 마련 기회를 열어두기 위한 선별적 접근이며, 실거주 목적의 정상적인 주택 거래를 유도하려는 정책적 균형 시도라고 볼 수 있다.
대출을 줄여 거품이 빠지면 가격의 하향 조정되어, 실수요자에겐 낮아진 금액으로 집을 살 수 있는 기회가 찾아온다. 현 주택 시장의 문제는 빚을 져야만 집을 살 수 있는 이상한 환경이다. 대출이 과도하게 풀린 시장에서는 실수요자조차 위험한 수준의 영끌 수준의 대출을 해야만 주택을 구입할 수 있고, 이는 개인의 재무건전성을 무너뜨리고 국가 금융 시스템의 붕괴까지 초래할 것이다. 따라서 가격을 현실화하고 대출을 선별적으로 허용하는 지금의 방향은 실수요자에게 훨씬 유리하다.
다만 현행 규제만으로는 충분하지 않다는 지적도 있다. 주담대 상한 6억 원은 여전히 일부 고가주택에 대한 자금 유입 통로로 작용할 수 있으며, 전세대출도 갭투자 수단으로 활용될 여지가 남아 있다. 따라서 주담대 상한을 5억 원으로 축소하고, 전세대출 한도는 3억 원으로 일괄 제한하는 등 추가 보완책이 필요하다. 또한 사업자대출, 법인 명의 대출, 전세보증금 반환대출 등 우회 루트를 봉쇄하는 제도 정비도 함께 이뤄져야 실효성을 높일 수 있다.
결국 부동산 시장의 안정은 실수요자의 진입 기회를 넓히는 선순환의 출발점이다. 이재명 정부의 대출 억제책은 투기 수요를 걸러내고, 실수요자들에게 낮은 가격에 집을 살 수 있는 기회를 제공할 것이다. 이제 필요한 것은 이러한 정책 방향을 정권 내내 일관되게 유지하고, 실수요자를 위한 공공주택 공급 확대를 병행하는 것이다. 대출을 줄여 집값을 낮추고, 실수요자에게 기회를 돌려주는 이 정책이 완주된다면, 우리는 마침내 ‘과도한 대출로 인한 빚의 고통으로부터 해방된’ 주거 시장에 도달할 것이다.