정부, 끝모를 아파트 가격 상승에 '新규제정책' 발표

[아시아에이=김수빈 기자] 정부가 고가주택 중심의 투기 수요를 정조준한 강도 높은 대출규제를 시행한다. 서울 아파트 평균 매매가격이 사상 처음으로 10억 원을 넘어서고, 강남권에서는 1년 새 6억 원 이상 급등하는 등 시장 과열이 확산된 데 따른 대응이다.

최근 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과를 공개했다. 공개된 내용에 따르면  2025년 9월 말 기준 서울 전용 59㎡ 아파트의 평균 매매가격은 10억5006만 원으로 집계됐다.

1년 전 9억7266만 원 대비 8% 오른 수준이다. 강남구의 경우 같은 기간 평균가가 17억8706만 원에서 20억8570만 원으로 16.7% 상승했고, 개포동은 20억5302만 원에서 25억2,137만 원으로 22.8% 급등했다.

서울 주요 지역의 가격 상승세가 중대형 평형으로 확산되며, 수도권 전반으로 과열 흐름이 번지고 있다는 진단이 잇따른다.

이 같은 시장 과열 조짐 속에서 정부는 15일 관계부처 합동으로 ‘대출수요 관리 강화 방안’을 내놓았다.

이번 조치는 “금리 인하 기대감으로 인한 과도한 대출 수요를 선제적으로 억제하겠다”는 명확한 정책 신호다. 우선 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 주택가격별로 차등화했다.

15억 원 이하 주택은 최대 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도를 대폭 축소했다. 10월 16일부터 행정지도로 즉시 시행된다.

금리 인하 기대감이 시장의 차입 확대를 자극하지 않도록 ‘스트레스 금리 하한’도 기존 1.5%에서 3%로 상향했다. 실제 대출금리에 반영되지는 않지만, DSR 산정 시 가산돼 차주의 상환능력 평가를 강화하는 역할을 할 것으로 보인다.

정부는 이 조치를 통해 향후 금리 인하 국면에서도 대출 한도가 무분별하게 확대되는 것을 방지한다는 방침이다.

아울러 1주택자의 전세대출 이자상환액을 DSR에 반영하는 내용도 담겼다. 수도권·규제지역에서 임차인 자격으로 전세대출을 받을 경우, 해당 이자상환분이 DSR 계산에 포함된다. 시행일은 10월 29일로, 무주택 서민의 부담은 최소화하되 투자 목적의 ‘갭투자’ 수요를 겨냥한 조치다.

은행권의 리스크 관리 강화도 병행된다. 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하고, 시행 시점을 당초 2026년 4월에서 2026년 1월로 앞당긴다. 이는 부동산 중심의 자금 쏠림을 줄이고 기업·자본시장으로의 자금 이동을 유도하려는 목적인 것으로 풀이된다. 

또한 규제지역 지정 시 LTV(담보인정비율)는 기존 70%에서 40%로 낮추고, 토지거래허가구역 내 비주택담보대출의 LTV도 40%로 강화된다.

금융위원회는 “이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약을 체결했거나 대출 신청을 완료한 차주는 경과규정으로 보호하겠다”며 “현장점검과 금융회사 준수 여부 모니터링을 통해 정책 효과가 시장에 조기에 안착하도록 하겠다”고 밝혔다.

이날 주택시장 안정화 대책 합동브리핑에 참석한 김윤덕 국토교통부장관은 "주택시장은 한강 인접지역에 시장 불안, 주변으로 확산하고 있고 글로벌 금리인하 기조와 수급불균형 하에서 주택시장으로 자금유입 우려가 증가하고 있다"라고 전했다.

이어 "주택시장 불안을 조기에 차단하고 보다 생산적 부문에 자본 투자되도록 선제적으로 대응하고자 한다"고 덧붙였다.

전문가들은 이번 규제가 고가주택을 중심으로 한 투기성 수요에 즉각적인 제동을 걸 수 있을 것으로 보고 있다.

다만 이미 시장에 형성된 ‘서울 쏠림’ 구조와 금리 인하 기대심리를 감안할 때, 단기적인 거래 위축과 함께 실수요자들의 자금 접근성 저하가 불가피하다는 분석도 제기되고 있다.