수도권 부동산, 공급부족 우려 확대...정책 일관성 요구

[아시아에이=김수빈 기자] 2025년 들어 서울을 중심으로 주택 매매가격이 다시 상승세를 보이고 있다.

26일 한국부동산원 및 현대경제연구원에 따르면 서울 주택 매매가격 지수는 7월 102.4p로 2022년 6월 고점(103.1p)에 근접했다.

수도권 주택 매매가격 지수도 같은 기간 100.9p를 기록하며 회복세를 나타냈다. 반면 지방권은 2022년 중반 이후 하락세를 지속해 7월 99.6p로 집계됐다. (매매가격 지수가 100p가 넘으면 수요가 공급보다 많다는 의미)

가계대출 규제가 시행되면서 과열 양상은 일부 진정됐다.

6월 말 발표된 ‘가계부채 관리 강화 방안’에 따라 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고, 다주택자에 대한 LTV가 0%로 적용되면서 서울 아파트 주간 가격 상승률은 6월 5주차 0.40%에서 8월 2주차 0.10%로 둔화됐다. 같은 기간 매매 건수도 1만2000건에서 3000건 수준으로 감소했다.

그러나 공급 측면에서는 제약 요인이 커지고 있다. 2022년부터 주택건설 착공 물량이 감소하면서 2025년부터 준공 물량도 줄어들 전망이다.

2024년 30만5300호였던 착공 물량은 올해 상반기 10만3100호에 그쳐 전년 대비 감소가 예상된다. 2026년 수도권과 지방권 공동주택 입주 예정 물량도 각각 38.7%, 44.6% 줄어들 것으로 추정된다. 3기 신도시 준공 일정이 지연되고 있는 점도 공급 부족 우려를 높이고 있다.

수요 요인은 확대 가능성이 크다.

기준금리 인하와 함께 주택담보대출 금리가 낮아지면서 주택 매수 여력이 개선되고 있으며, 주택가격 상승에 대한 기대심리도 강화되고 있다. 주택가격전망 CSI는 올해 6월 120p를 기록했다.

Z-스코어 지수(0에 가까우면 장기평균 값, 0보다 크면 고평가)는 2021년 고점(전국 1.4p, 서울 1.2p) 이후 하락세를 보이며 2025년 3월 전국 0.0p, 서울 –0.1p까지 떨어져 고평가 부담도 완화됐다. 주택구입부담지수 역시 전국 62.2%, 서울 155.7%로 2022년 3분기 대비 약 30% 낮아졌다.

정책 효과의 지속성은 제한적이라는 분석이다.

과거 사례에서 주택담보대출 규제는 통상 3~12개월의 단기 효과에 그쳤으며, 수요 억제만으로 시장 안정을 달성하기는 어렵다는 지적이 제기된다.

현대경제연구원은 '수도권 부동산 경기 점검 및 시사점' 보고서를 통해 향후 부동산 시장이 공급 부족과 수요 확대가 맞물리면서 가격 상승 압력이 이어질 가능성이 크다고 평가했다.

이에 따라 일관된 정책 기조를 유지하고, 구체적 공급 일정 제시 및 정비사업 규제 완화 등 실효성 있는 공급 확대 방안이 필요하다고 제시했다.

업계 관계자는 “대출 규제 강화만으로는 시장 안정에 한계가 있다”며 “공급 확대와 정책 일관성이 동시에 확보되어야 장기적인 균형을 달성할 수 있다”고 평가했다.